不動産の話
2024/09/16
不動産を売却する時には「専任媒介と一般媒介」どっちがオススメ？
不動産を売却する時には不動産会社に相談して
売却の依頼をすることが一般的かと思います。
その時に売主さんが
「私の不動産をこの条件で売ってくださいね」
という内容を書面化したのが媒介契約書となります。
例えば
「1000万円の土地を売却依頼を不動産業者が受けた際には、
媒介金額が1000万円で、
売れた際には仲介手数料396,000円をいただきます。」
みたいな感じで、売却金額と仲介手数料の額を明示し
トラブルを防ぐ意味合いがあります。
実際は他にも色々なことを書きます。
媒介契約には、大きく分けて3つの種類があります。
それぞれの契約には特徴や制約があり、
不動産業者と売主（または買主）との間で結ばれる際に、
どの契約形態が適しているかを選ぶことが重要です。
媒介契約には専属専任・専任・一般の３種類の媒介契約があります。
1. 専属専任媒介契約
特徴
- 売主は1社の不動産会社としか契約を結ぶことができません。
- 売主自身が買主を直接見つけて取引することができません（つまり、全ての取引を不動産会社を通じて行う必要があります）。
- 不動産会社は売却活動の状況を1週間に1回以上報告する義務があります。
- 物件を売り出す際には、不動産会社がレインズ（不動産流通標準情報システム）という不動産情報ネットワークに5日以内に登録する義務があります。
メリット
- 売却活動が積極的に行われ、報告頻度が高いため安心感があります。
- 買主が見つかりやすい環境が整備される可能性が高いです。
デメリット
売主自身が直接買主を見つけた場合でも、不動産会社を通さなければならないため、手数料が発生します。
2. 専任媒介契約
特徴
- 売主は1社の不動産会社としか契約を結ぶことができません。
- ただし、売主自身で買主を見つけた場合には、不動産会社を通さずに直接取引をすることが可能です。
- 不動産会社は、売却活動の状況を2週間に1回以上報告する義務があります。
- 専属専任媒介契約と同様に、不動産会社は物件を5日以内にレインズに登録する義務があります。
メリット
- 売主が直接取引を行える可能性が残されており、手数料を節約できる場合があります。
- 不動産会社が積極的に売却活動を行うため、買主が見つかる可能性が高いです。
デメリット
- 不動産会社が囲いこみなどを行うと情報が他の業者に共有されず、売れにくくなる可能性があります。
3. 一般媒介契約
特徴
- 複数の不動産会社と契約を結ぶことが可能です（特定の1社に限定しない）。
- 売主自身が直接買主を見つけて取引することもできます。
- 不動産会社によるレインズへの登録義務や、定期的な報告義務はありません。
メリット
- 複数の不動産会社に売却を依頼できるため、より広範な販売チャネルを活用できる可能性があります。
- 売主自身で直接取引を行えるため、手数料を節約できる場合があります。
デメリット
- 不動産会社が積極的に動くインセンティブが低くなりがちで、売却活動が消極的になる場合があります。
- 不動産会社同士の競争が生じ、情報が分散してしまうこともあります。
上記のような特徴があります。
専属専任はあまり多くない印象で、
専任媒介契約、一般媒介契約のどちらかで媒介契約を結ぶことが
多いかと思います。
皆さんは専任と一般どちらが良いと思いますか？
普通に考えたら一般媒介契約が複数の不動産会社に依頼で来て早く売れそうな
気がしますよね。
例えば2000万円の住宅を売却の依頼をA不動産業者に依頼して
A不動産業者が買主を見つけてきた場合には
A不動産業者は売主から726,000円の仲介手数料、
買主からも726,000円の仲介手数料、合計1,452,000円の
仲介手数料をいただきます。
売主・買主両方から仲介手数料をもらうので両手取引と言います。
この時売主さんが同時にB不動産業者にも一般媒介契約で売却依頼をしていて
B不動産業者が買主を見つけてきた場合には、
B不動産会社が仲介手数料をいただきます。
仮にA不動産業者が内覧希望者を20人案内していても
A不動産業者は報酬を得ることができません。
不動産の仲介手数料は成功報酬のため、契約締結できなければ、
どんなに経費がかかっても全て業者負担になります。
では一般媒介ではなく専任媒介契約なら今のケースはどうなるでしょうか
A不動産業者は売主から専任媒介契約をもらい、売却活動を始めます。
この時に自社のHPで物件のPRをしたり、お店に来たお客さんに案内したり、
レインズや、宅建協会などを活用し他の不動産会社にも物件情報を共有します。
この時B不動産業者が買主を見つけてきたら、
A不動産業者は売主から仲介手数料726,000円、
B不動産業者は買主から仲介手数料726,000円をいただきます。
片方から手数料をいただくので片手取引と言います。
A不動産業者としては、どんなに営業しても報酬をもらえない可能性のある一般媒介契約より、確実に仲介手数料をもらえる専任媒介契約を優先して営業活動をする可能性が高いです。
１つ問題なのが囲い込みです。
囲い込みとは不動産業者が売主・買主の双方から手数料をもらう
両手取引をしたいが為に、物件情報を他の不動産業者に提供せずに
自社で買主を探す行為です。
他の不動産業者が、物件の内覧を依頼した際に、
「すでに買い手が決まっている」
「商談中なので、案内はできない」
と断るのですが、一般の買主が連絡すると
「まだ決まっていないので、すぐ案内できます」
という感じで囲い込みを行う業者がいます。
売主さんの信頼を裏切る行為で悪質ですよね💦
これは業界でも長年問題視されていたので
遂に2025年の法改正で囲い込みに罰則が課される方向性になってきました。
不動産を売却を考えている方は、
媒介契約を結ぶ不動産会社の担当者に
他の不動産会社にも物件情報を共有してもらえるかどうかを
最低限確認したいところです。
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監修者情報
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株式会社 今富不動産
今村 隆文