認知症になったら不動産を売れない!?│都城市の不動産売却は株式会社今富不動産

不動産の話

2024/10/14

私たちが不動産の売却を依頼される時に多い相談としては
「親が高齢で自宅で生活するのが困難になったので
　施設に入所するお金を捻出するために自宅を売却したい」

というものです。

施設でお金もかかるし、自宅に住まなくなるので
売却を検討することも多くあるかと思います。

ここで問題になるのが、自宅の名義人である親が認知症であるかないかです。

不動産取引の場面においては、売主が高齢者であるケースも少なくありません。
不動産取引は売主と買主との間で行う契約ですので、
売主側の意思能力が無いと判断されると、
契約の有効性を巡ってトラブルに発展する可能性があります。

契約する為には、本人に意思能力があるかどうかが重要になります。

不動産を売却する際は売買契約を締結することとなりますが、
この契約を有効に行うためには、売主に意思能力があることが必要です。

意思能力とは、

自分の行為によってどのような法的結果が生じるかを認識、
判断できる能力のことです。

不動産の売買契約の場面でいうと、
「売買契約を締結した結果、不動産の所有権は買主に移転し、売却代金を得る」
ということを認識できる能力を指します。

意思能力のない人がした法律行為は無効です。

弊社にも90歳以上のお客様から売却のご依頼を
受けることがあるのですが、
認知症でない方の場合でも極力家族の方に同席していただき
内容を共有してもらうようにしています。

認知症の方が絶対に不動産を売却できないかというとそうではありません。

成年後見制度を利用することで、不動産取引、契約を進めることが可能になります。

成年後見制度とは、
認知症や知的障害、精神障害等の理由で意思能力が無い・あるいは
不完全な人（制限行為能力者）に対して、家庭裁判所に後見開始の審判の申立てを行い、
家庭裁判所が成年後見人を選任する制度です。

後見人になれるは、弁護士、司法書士、介護福祉士などが挙げられますが、あくまで本人の生活面等で生じている支障や個別の事情に応じて、家庭裁判所がふさわしいと判断した人を選ぶことに注意が必要です。

なお、成年後見人は本人の代わりに
全ての財産管理や契約等の法律行為を行うことになるため、
不動産に限らず、通帳や現金といった他の財産も管理する必要があります。

また、後見人が行うのは本人の利益となる法律行為しか認められません。
裁判所が後見人に親族を選任するケースもありますが、
その親族が不動産の売却代金を自身のために使用することは認められません。
あくまで本人の利益を考えたうえで、合理的な判断をすることが求められます。

特に、高額な財産である不動産の売買は、意思能力の有無の確認が重要です。
万が一、意思能力がない本人の不動産を勝手に売却し、
買主が住んだ後に売買契約が無効となってしまうと、大きなトラブルに発展してしまいます。

また、相続においても認知症は関係しています。

財産の分割割合を決める遺産分割協議では
権利を取得する相続人が意思能力があることが必要になるので
相続人の中に認知症の方がいるケースでは、
遺産分割協議ができないことになります。

このケースも相談を受ける中でかなり多くあります。

判断に迷った時には不動産会社や司法書士などに相談するのがおすすめです。

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